Требования к определению рыночной величины арендной платы за объект аренды и содержанию отчета об определении рыночной величины арендной платы
Оценщик должен провести определение рыночной величины арендной платы с оформлением отчета об определении рыночной величины арендной платы в порядке, предусмотренном настоящим Техническим заданием (Техническими указаниями), с соблюдением требований, установленных настоящим Техническим заданием (Техническими указаниями) для каждого действия, осуществляемого Оценщиком в процессе определения рыночной величины арендной платы за земельный участок.
В процессе определения рыночной величины арендной платы за земельный участок Оценщик должен осуществить следующие действия:
2. Получить от Заказчика документы, необходимые для определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, с составлением и подписанием Акта приема-передачи документов.
3. Осмотреть объект аренды, произвести его фотографирование.
4. Произвести анализ предоставленной Заказчиком информации.
5. Произвести сбор и анализ рыночной информации.
6. Произвести анализ наиболее эффективного использования объекта аренды.
8. Произвести определение рыночной величины арендной платы за объект аренды с использованием методов определения величины арендной платы.
9. Обобщить результаты определения рыночной величины арендной платы за объект аренды с использованием методов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды.
10. Оформить отчет об определении рыночной величины арендной платы за объект аренды.
1. Требования к осуществлению запроса необходимой информации об объекте аренды от Заказчика.
Для определения количественных и качественных характеристик объекта определения рыночной величины арендной платы Оценщик запрашивает у Заказчика следующую информацию:
Кадастровый номер и площадь объекта аренды;
Местоположение объекта аренды;
Назначение/разрешенное и фактическое использование объекта аренды;
План (чертеж, схема) границ объекта аренды;
При наличии каких-либо строений, зданий, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка (далее- улучшения объекта аренды): количественные и качественные характеристики улучшений объекта аренды (общая площадь, площадь застройки, объем, величина физического износа согласно справке БТИ и т.д.), фактическая плотность застройки объекта аренды , максимальная плотность застройки в отношении объекта аренды в соответствии с территориальными строительными нормами, действующими в регионе/районе местоположения объекта аренды;
Сведения об обременениях объекта аренды;
Ограничения оборотоспособности объекта аренды (при их наличии).
Для получения вышеуказанной информации Оценщиком должен быть осуществлен запрос следующих документов:
· документов, подтверждающих существующие права на объект аренды (правоудостоверяющие, правоустанавливающие документы, в том числе документы, подтверждающие права на объекта аренды (свидетельство на право собственности и т.п.). Из документов должна быть получена исчерпывающая информация о виде и объеме прав на объект аренды;
· документов органов/организаций, осуществляющих технический учет и инвентаризацию на улучшения объекта аренды при их наличии (технический паспорт, выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация, справка о физическом состоянии здания/сооружения), действительных на дату определения рыночной величины арендной платы;
· документов, содержащих сведения о наличии обременений, установленных в отношении объекта аренды, включая обременение сервитутом, залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и другие обременения (если таковые имеются);
· кадастровой справки на объект аренды (при ее наличии или возможности получения);
· справки о величине годовых операционных расходов по единому объекту недвижимости , включающего объекта аренды, в соответствии с формой, приведенной в Приложении № 1;
· любых других документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта аренды, в том числе содержащие описание существующих прав на объект аренды.
2. Требования к получению от Заказчика документов, необходимых для определения рыночной величины арендной платы объекта аренды, к составлению и подписанию Акта приема-передачи документов.
2.1. Передача копий документов Оценщику от Заказчика оформляется Актом приема-передачи документов, составленным по Форме, представленной в Приложении № 2.
2.2. Копия Акта приема-передачи документов должна быть приложена к Отчету об определении рыночной величины арендной платы.
3. Требования к осмотру земельного участка и его фотографированию.
В процессе осмотра объекта аренды Оценщик выполняет следующие требования:
- Оценщик должен осуществить осмотр объекта аренды;
- по результатам осмотра Оценщик составляет Акт осмотра объекта аренды по форме, указанной в Приложении № 3. Копия Акта должна быть приложена к Отчету об определении рыночной величины арендной платы объекта аренды;
- Оценщик осуществляет фотографирование объекта аренды и его улучшений (при их наличии);
- фотографии должны отражать видимые ценообразующие характеристики объекта аренды.
4. Требования к проведению анализа предоставленной информации.
Оценщик должен провести анализ предоставленной Заказчиком информации об объекте аренды на степень ее достаточности для определения рыночной величины арендной платы объекта аренды. В случае, если отказ Заказчика в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, Оценщик указывает это в Отчете.
При необходимости Оценщик запрашивает у Заказчика дополнительные комментарии относительно состава предоставленных им документов, и относительно содержащейся в них информации об объекте аренды и его улучшениях (при их наличии).
5. Требования к проведению сбора и анализа рыночной информации.
Сбор и анализ рыночной информации проводится по следующим направлениям:
Сбор и анализ информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости в регионе местоположения объекта аренды;
Сбор и анализ информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды);
Сбор и анализ информации об окружении объекта аренды.
5.1. Требования к сбору и анализу информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости.
5.1.1. Оценщик выявляет и обосновывает состав факторов макроэкономического характера, влияющих на объект аренды/единый объект недвижимости, включающий объект аренды. При наличии необходимости Оценщик исследует в целом состояние инвестиционного климата как в РФ, так и в субъекте РФ, в котором находится объект аренды. В определенных ситуациях (указанных в п. 8.1.7 настоящего Технического задания) Оценщик кроме вышеуказанной информации макроэкономического характера анализирует состояние инвестиционного климата и региональные риски, присущие близлежащим субъектам Федерации. В целях макроэкономического анализа могут быть использованы, например, такие макроэкономические параметры/показатели, как действительный на дату оценки суверенный долгосрочный рейтинг кредитоспособности, присвоенный Российской Федерации/субъекту РФ/муниципальному образованию авторитетными независимыми рейтинговыми агенствами (Moody’s, Standard&Poor’s, Fitch, РА Эксперт-АК&M); темпы роста промышленного производства в РФ/субъекте РФ, уровень располагаемых доходов на душу населения в РФ/субъекте РФ и др.
5.1.2. Оценщик обосновывает глубину анализа складывающихся тенденций развития рынка недвижимости, а также масштаб анализа в территориальном аспекте.
5.2. Требования к сбору и анализу информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды).
Требования включают:
Требования к определению Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды);
Требования к анализу определенного Оценщиком сегмента/сегментов рынка.
5.2.1. Требования к определению Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды)
При определении сегмента рынка, к которому относится объект аренды, следует прежде всего учитывать категорию земель и функциональное назначение земельного участка/фактическое и разрешенное использование (см. Приложение № 5 к настоящему Техническому заданию).
5.2.2. Требования к анализу определенного Оценщиком сегмента/сегментов рынка
Анализ сегмента рынка должен удовлетворять следующим требованиям:
Должен быть составлен на основе достоверных и авторитетных информационных источников;
Должен включать анализ степени значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа земельных участков/единых объектов недвижимости для дальнейшего использования в расчетах рыночной величины арендной платы за объект аренды;
Должен отражать тенденции и ситуацию на рынке, сложившиеся на дату определения рыночной величины арендной платы.
5.2.2.1. Для признания источника информации в качестве достоверного и авторитетного он должен удовлетворять определенным требованиям. Перечень отвечающих перечисленным требованиям источников приведен в Приложении № 6 к настоящему Техническому заданию. Использование иных источников информации должно быть обосновано в отчете.
5.2.2.2. В разделе анализа сегмента рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды), Оценщик выявляет степень значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа объектов. Общий перечень основных факторов для земельных участков приведен в Приложении № 7 к настоящему Техническому заданию.
5.2.2.3. Оценщик делает выводы по важнейшим параметрам, характеризующим типичный объект аренды/единый объект недвижимости, принадлежащий к данному сегменту рынка, таким как:
Удельная цена продажи;
Арендная ставка за наиболее типичный для данного сегмента рынка базовый период времени (год, сутки и т.д.);
Уровень недоиспользования при сдаче в аренду типичного объекта на сегменте рынка;
Уровень эксплуатационных расходов;
Уровень доходности от сдачи в аренду;
Средний срок экспозиции;
Основные условия договоров аренды на земельные участки, принадлежащие к тому же сегменту рынка, что объект аренды.
Эти параметры должны использоваться Оценщиком при проведении расчетов рыночной величины арендной платы как ориентир, любое отклонение каждого из перечисленных параметров от диапазона значений по данному сегменту рынка, вызванное индивидуальными особенностями объекта аренды/единого объекта недвижимости, должно быть обоснованно Оценщиком в отчете об определении рыночной величины арендной платы.
5.3. Требования к сбору и анализу информации об окружении объекта аренды
5.3.1. Оценщик определяет территориальные границы анализа окружения объекта аренды.
5.3.2. Оценщик выявляет и обосновывает состав и характер факторов, обусловленных местоположением объекта аренды (принадлежностью к определенной территории), влияющих на объект аренды.
5.3.3. Для сбора вышеуказанной информации Оценщик использует источники информации, указанные в Приложении № 4 к настоящему Техническому заданию. Применение иных источников информации должно быть обосновано Оценщиком.
6. Требования к анализу наиболее эффективного использования объекта аренды.
Анализ наиболее эффективного использования проводится в соответствии с определенным в настоящем Техническом задании (Технических указаниях) алгоритмом по критериям юридической законности, физической возможности, финансовой осуществимости, с соблюдением сформулированных в Техническом задании (Технических указаниях) требований к каждому из этапов алгоритма анализа наиболее эффективного использования объекта аренды.
6.1. Анализ наиболее эффективного использования объекта аренды должен проводиться по следующему алгоритму:
Отбор вариантов использования объекта аренды, соответствующих условиям заключенного/наиболее вероятного к заключению договора аренды объекта аренды и требованиям действующего законодательства;
Проверка каждого из юридически законных вариантов использования объекта аренды на физическую возможность;
Проверка каждого из юридически законных и физически возможных вариантов использования объекта на финансовую осуществимость;
Выявление из финансово осуществимых вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную рыночную стоимость объекта аренды;
Формулирование вывода о варианте наиболее эффективного использования объекта аренды.
6.1.1. Требования к отбору юридически законных вариантов использования объекта аренды.
Анализ наиболее эффективного использования объекта аренды дифференцируется в зависимости от наличия/отсутствия законодательных ограничений на изменение вида текущего функционального использования объекта аренды.
6.1.1.1. Отбор юридически законных вариантов использования объекта аренды должен определяться на основе:· кадастровой справки на объект аренды, выданной Службой государственного градостроительного кадастра (при ее наличии);
· кадастрового плана объекта аренды (при отсутствии акта разрешенного использования земельного участка- объекта аренды);
· имеющегося либо планируемого к заключению договора аренды объекта аренды.
6.1.1.2. Список соответствующих договору аренды и законодательству вариантов должен формироваться с учетом анализа:
Преобладающих способов землепользования в ближайшей окрестности объекта аренды;
Перспектив развития района, в котором расположен объект аренды;
Ожидаемых изменений на рынке земли и иной недвижимости;
Возможностей изменения назначения участка в рамках категории земель, к которым относится объект аренды;
Возможностей изменения категории земель, к которым относится объект аренды;
Возможностей изменения улучшений объекта аренды (в случае застроенного объекта аренды: функционального назначения и конструктивных решений; в случае незастроенного объекта аренды: возможности застройки по видам целевого использования, параметры возможной застройки, прежде всего плотность застройки).
6.1.1.3. Характер и необходимость проведения правовой экспертизы для определения соответствующих договору и законодательству вариантов использования объекта аренды обосновывает Оценщик. 6.1.1.4. Правовая экспертиза проводится специалистом- юристом, то есть физическим лицом с высшим юридическим образованием либо юридическим лицом, предоставляющим юридические услуги. 6.1.1.5. При отсутствии необходимости специальная правовая экспертизы не проводится. 6.1.1.6. При этом в случаях наличия обременений объекта аренды, противоречий в правоустанавливающих документах, отсутствии правоподтверждающих документов на объект аренды проведение правовой экспертизы обязательно. 6.1.1.7. Для дальнейшего анализа из всех вариантов, отобранных в п. 6.1.1, Оценщик оставляет только те варианты, которые предусмотрены в акте разрешенного использования или в кадастровой справке на объект аренды.6.1.2. Требования к проверке каждого из юридически законных вариантов использования объекта аренды на физическую возможность.
Для дальнейшего анализа в качестве физически возможных вариантов из отобранных в п. 6.1.1. используются:
Для застроенных участков:
· варианты, не требующие изменения конструктивных решений улучшений объекта аренды (вариант текущего использования улучшений, вариант изменения функционального использования с проведением косметического ремонта и тому подобное);
· варианты использования улучшений объекта аренды, для определения степени физической возможности которых требуется проведение специального обследования технического состояния зданий и сооружений, при условии наличия положительного заключения по итогам такого обследования.
Для незастроенных участков:
· варианты застройки объекта аренды улучшениями с учетом инженерно-геологических условий строительства.
6.1.2.1. Проведение обследования технического состояния улучшений объекта аренды необходимо в следующих случаях:
Физический износ улучшений объекта аренды превышает 60%;
Улучшения объекта аренды представляют собой незавершенный (-ые) строительством объект/объекты, строительство которого/которых начато ранее, чем три года до даты определения рыночной величины арендной платы и степень строительной готовности которого/которых менее 80%.
6.1.2.2. Характер и необходимость проведения специального обследования технического состояния улучшений для определения физической возможности осуществления не перечисленных в п. 6.1.2.1 вариантов дальнейшего использования объекта аренды обосновывает Оценщик.
6.1.2.3. Обследование технического состояния улучшений объекта аренды проводится юридическим лицом, имеющим лицензию на предоставление услуг по обследованию технического состояния зданий и сооружений. 6.1.2.4. Отказ от проведения специального обследования технического состояния зданий и сооружений должен быть обоснован.6.1.3. Требования к проверке каждого из вариантов использования объекта аренды на финансовую осуществимость.
Для требующих инвестиций вариантов дальнейшего использования объекта аренды из оставшихся по итогам п. 6.1.2 вариантов Оценщик должен определить внутреннюю норму доходности для каждого из указанных вариантов, и сравнить полученную норму доходности варианта со средневзвешенной ставкой доходности капитала, привлеченного для финансирования варианта использования объекта аренды. В качестве финансово осуществимых Оценщик должен выбрать для дальнейшего рассмотрения только те варианты, по которым внутренняя норма доходности варианта превышает средневзвешенную ставку доходности привлеченного для финансирования варианта дальнейшего использования объекта аренды капитала.
6.1.4. Требования к выявлению из отобранных вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта.
В случае, если по итогам осуществления предыдущих этапов анализа наиболее эффективного использования объекта аренды остается более одного варианта использования, Оценщик должен сопоставить будущие выгоды от реализации финансово осуществимых вариантов дальнейшего использования объекта с необходимыми затратами на осуществление этих вариантов с учетом фактора времени. Тот вариант, по которому дисконтированная разница между доходами и затратами максимальна, признается вариантом наиболее эффективного использования объекта аренды.
7. Требования к определению применимости методов расчета величины арендной платы за объект аренды.
7.1. В целях определения рыночной величины арендной платы за объект аренды используются следующие методы определения величины арендной платы:
1) прямой сравнительный метод;
2) метод, основанный на рекапитализации стоимости земельного участка;
3) метод, основанный на технике остатка к оценке рыночной стоимости земельного участка;
4) метод, основанный на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок.
Последний из вышеуказанных метод используется Оценщиком только в том случае, если отказ от применения всех предыдущих методов аргументировано обоснован Оценщиком.
8. Требования к использованию прямого сравнительного метода к определению рыночной величины арендной платы за объект аренды .
Требования к использованию сравнительного метода к оценке объекта аренды включают в себя:
Требования к отбору и описанию сходных объектов;
Требования к корректировке цен сходных объектов;
Требования к анализу и обобщению скорректированных цен сходных объектов.
В целях настоящего Технического задания (технических указаний) сходным объектом объекта аренды признается сходный по основным экономическим, техническим и другим характеристикам объекту аренды другой объект (земельный участок), ставка арендной платы за который известна из результатов торгов на заключение договоров аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, правила проведения которых установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».
Также возможно использовать предложения на аренду объекта.
8.1. При отборе и описании сходных объектов должны выполняться следующие требования:
Требования к источникам информации о сходных объектах;
Требования к подтверждению данных о сходных объектах;
Требование к отнесению сходных объектов к тому же сегменту рынка (прежде всего по функциональному назначению), что и объект аренды;
Требования к количеству сходных объектов;
Требования к сопоставимости сходных объектов.
8.1.1. Источники информации о сходных объектах должны отвечать требованию достоверности: источник должен быть официальным, авторитетным, признанным на данном рынке. Рекомендуемые источники информации о сходных объектах представлены в Приложении № 8 к настоящему Техническому заданию.
8.1.2. Используемая информация должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве сходного объекта - источник информации должен содержать информацию по значениям ценообразующих факторов для сегмента рынка, к которому относится объект аренды.
8.1.3. Внешний осмотр сходного объекта необходим только в случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов сходного объекта.
8.1.4. Количество сходных объектов при определении рыночной величины арендной платы за объект аренды в рамках прямого сравнительного подхода должно быть не менее пяти.
8.1.5. Оценщик осуществляет и обосновывает выбор единицы сравнения объекта аренды и сходных объектов.
8.1.6. Сходные объекты должны быть сопоставимы с объектом аренды по значениям основных ценообразующих факторов.
8.1.7. В случае объективного отсутствия аналогов объекта аренды, сопоставимых по функциональному назначению в районе местоположения объекта аренды и/или сопоставимых по местоположению данного вида функционального использования, Оценщик может применять в качестве сходных объектов объекты иного функционального назначения в районе местоположения объекта аренды/расположенные в близлежащем регионе с достаточно развитым сегментом рынка данного функционального назначения. При этом использование таких сходных объектов возможно только при условии подтверждения Оценщиком наличия и значимости статистической связи между ценовыми характеристиками объектов на используемых различных по функциональному назначению/местоположению сегментах рынка.
8.2. Требования к корректировке цен сходных объектов
8.2.1. Корректировки в цены сходных объектов должны быть внесены Оценщиком по всем основным факторам ценообразования. Отказ от использования каких-либо основных ценообразующих факторов должен быть обоснован.
8.2.2. Корректировка должна проводиться отдельно по каждому фактору ценообразования.
8.2.3. Способ внесения корректировки должен быть обоснован.
8.2.4. Способ получения суммарной корректировки должен быть обоснован и описан.
8.2.5. В случаях использования в качестве сходных объектов отличающихся от объекта аренды по функциональному назначению/местоположению, Оценщик проводит анализ корреляционной зависимости между ценовыми характеристиками объектов на рассматриваемых сегментах рынка. Выборка, на основе которой должен проводиться корреляционный анализ, должна быть репрезентативной, то есть ее объем должен составлять не менее 10 объектов. Связь между анализируемыми сегментами признается значимой, если коэффициент детерминации составляет не менее 70%.
8.3. Требования к анализу и обобщению скорректированных ставок арендной платы сходных объектов.
8.3.1. Обобщение цен сходных объектов должно производиться, только если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет не более 20%. Если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет более 20%, то Оценщик обосновывает такое превышение разницы над 20%.
8.3.2. Обобщение должно осуществляться посредством расчета средней арифметической, средней взвешенной, моды или медианы скорректированных значений ставок арендной платы сходных объектов.
8.3.3. Выбор способа обобщения должен быть обоснован.
9. Требования к использованию метода, основанного на рекапитализации рыночной стоимости объекта аренды .
Требования к использованию метода, основанного на рекапитализации рыночной стоимости объекта аренды, полученной методом сравнения продаж, включает:
Требования к определению рыночной стоимости объекта аренды (земельного участка);
Требования к определению коэффициента рекапитализации для объекта аренды;
9.1. Требования к определению рыночной стоимости объекта аренды (земельного участка)
При использовании любого из методов оценки стоимости земельного участка должны соблюдаться требования, указанные в пп. 8.1-8.3.3 настоящего Технического задания.
9.2. Требования к определению коэффициента рекапитализации для объекта аренды
Коэффициент рекапитализации в целях настоящего Технического задания определяется как показатель, используемый для перевода величины стоимости в доход . Для определения коэффициента рекапитализации объекта аренды (земельного участка) могут использоваться следующие показатели, рассчитываемые для единого объекта недвижимости:
Коэффициент капитализации;
Коэффициент, обратный значению валового рентного мультипликатора.
9.2.1. Требования к определению коэффициента рекапитализации объекта аренды при использовании коэффициента капитализации единого объекта недвижимости
9.2.1.1. Величина коэффициента рекапитализации для земельного участка (объекта аренды) определяется на основе следующего уравнения:
ККеон = ККзу х УВзу + (ККзу + норма возврата капитала) х (1-УВзу), где:
ККеон- коэффициент капитализации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;
ККул - коэффициент капитализации улучшений объекта аренды;
УВзу - удельный вес (доля) земельного участка (объекта аренды) в стоимости единого объекта недвижимости;
норма возврата капитала- требуемая ежегодная норма возмещения инвестиций в улучшения объекта аренды.
9.2.1.2. В случае, если необходимо определить коэффициент капитализации для незастроенного земельного участка, то при использовании вышеуказанной формулы применяются значения нормы возврата капитала, полученные исходя из средней продолжительности экономической жизни улучшений на рассматриваемом сегменте рынка объектов недвижимости.
9.2.1.3. Для определения величины коэффициента капитализации единого объекта недвижимости применяется метод рыночной экстракции. Отказ от его использования и применение метода кумулятивного построения должны быть обоснованы.
9.2.1.4. Для реализации метода рыночной экстракции выбираются не менее пяти объектов, принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и единый объект недвижимости, включающий объект аренды, при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы.
9.2.1.5. Оценщик проводит расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.
9.2.1.6. Требования к определению доли земельного участка (объекта аренды) в стоимости единого объекта недвижимости.
Доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, определяется на основе анализа сегмента рынка, к которому относится единый объект недвижимости, включающий объект аренды, с точки зрения соотношения стоимости воспроизводства/замещения улучшений сходных объектов и стоимости сходных единых объектов недвижимости. При этом в рамках расчета стоимости воспроизводства/замещения улучшений участка должны быть детально обоснованны значения прибыли девелопера и экономического износа (при его значении, отличном от нуля).
Доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, может быть получена на основе проведения корреляционно-регрессионного анализа взаимосвязи между стоимостью земельного участка и плотностью застройки участка.
В качестве ориентиров для определения доли улучшений в стоимости единого объекта недвижимости могут использоваться результаты эмпирических исследований, которые приведены в Приложении № 10 к настоящему Техническому заданию.
9.2.1.7. Требования к определению уровня операционных расходов объекта аренды.
При определении уровня операционных расходов объекта аренды должны учитываться платежи по земельному налогу по объекту аренды.
9.2.2. Требования к определению коэффициента рекапитализации объекта аренды при использовании коэффициента, обратного значению валового рентного мультипликатора
9.2.2.1. Коэффициент рекапитализации объекта аренды определяется произведением коэффициента, обратного значению мультипликатора потенциального валового дохода единого объекта недвижимости, и доли земельного участка в доходе единого объекта недвижимости.
9.2.2.2. При определении величины мультипликатора потенциального валового дохода должны соблюдаться требования в отношении базы объектов для расчета, указанные в п. 9.2.1.3 и 9.2.1.4 настоящего Технического задания.
9.2.2.3. При определении доли земельного участка следует выполнять требования п. 9.2.1.6 настоящего Технического задания.
9.2.3. В случаях использования для расчета коэффициента рекапитализации объекта аренды информации об объектах того же сегмента рынка, что и единый объект недвижимости, включающий объект аренды, но из других регионов, для определения корректирующего коэффициента (учитывающего различия в региональных рисках) могут использоваться:
Соотношения ставок доходности к погашению ценных бумаг, эмитируемых региональными/местными органами власти, сопоставимых по срокам погашения и другим ценообразующим факторам;
Соотношения средневзвешенных инвестиционных индексов риска, присваиваемых ежегодно рейтинговым агенством «РА Эксперт».
Справочная информация относительно исходной информации для определения коэффициента корректировки на региональные риски приведена в Приложении № 9 к настоящему Технического заданию.
10. Требования к использованию метода, основанного на технике остатка к оценке рыночной стоимости объекта аренды .
При использовании метода определения рыночно обоснованной ставки арендной платы за объект аренды должны соблюдаться требования, указанные в пп. 8.1.-8.3 (при расчете рыночной ставки арендной платы за единый объект недвижимости, включающий объект аренды- земельный участок) и требования п. 9.2.2 (при определении доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости).
11. Требования к использованию метода, основанного на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок .
Требования к использованию метода, основанного на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок, включают:
Требования к определению чистого дохода бизнеса, основанного на эксплуатации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;
Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности»;
Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на возмещение затрат, внесенных в необходимые для организации бизнеса основные средства, за исключением объектов недвижимости (мебель, оборудование и т.д.);
Требования к определению стоимости воспроизводства улучшений объекта аренды, при которых имеет место наиболее эффективное использование объекта аренды;
Требования к определению доли улучшений в стоимости единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;
Требования к определению коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;
Требования к определению коэффициента капитализации для улучшений объекта аренды;
Требования к определению операционных расходов объекта аренды.
11.1. Требования к определению чистого дохода бизнеса, основанного на эксплуатации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды.
При расчете чистого дохода (чистой прибыли) бизнеса, основанного на эксплуатации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, необходимо исходить из анализа наиболее эффективной организации бизнеса, с учетом:
Состояния конкурентной среды на данном сегменте рынка;
Существующего и перспективного спроса на продукцию/услуги рассматриваемого бизнеса;
Оптимизации расходов на ведение хозяйственной деятельности;
Рисков макроэкономического, регионального, отраслевого характера, а также специфических особенностей данного бизнеса.
11.2. Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности».
Доля чистого дохода бизнеса, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности», должна быть обоснована результатами проведенного Оценщиком самостоятельно либо с использованием авторитетных источников информации эмпирического исследования.
В качестве ориентира при определении данного показателя могут использоваться значения, приведенные в Приложении № 11 к настоящему Техническому заданию.
11.3. Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на возмещение затрат, внесенных в необходимые для организации бизнеса основные средства, за исключением объектов недвижимости (мебель, оборудование и т.д.).
Доля чистого дохода бизнеса, приходящейся на возмещение затрат, внесенных в необходимые для организации бизнеса основные средства, за исключением объектов недвижимости (мебель, оборудование и т.д.), должна быть обоснована результатами проведенного Оценщиком самостоятельно либо с использованием авторитетных источников информации эмпирического исследования. В качестве ориентира при определении данного показателя могут использоваться значения, приведенные в Приложении № 12 к настоящему Техническому заданию.
11.4. Требования к реализации последующих этапов проведения расчета рыночной величины арендной платы за объект аренды совпадают с требованиями, указанными в п. 10 настоящего Технического задания.
12. Требования к обобщению результатов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, полученных с использованием вышеописанных методов.
Обобщение результатов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, полученных с использованием вышеуказанных методов (далее- обобщение) должно быть выполнено в соответствии со следующими требованиями:
Должны быть обоснованно установлены критерии обобщения;
Должны быть установлены приоритеты в критериях обобщения;
По каждому из критериев обобщения должны быть установлены приоритеты результатов оценок величины арендной платы с использованием методов;
На основе установленных критериев обобщения, а также установленных в разрезе данных критериев приоритетов результатов оценок методами к определению рыночной величины арендной платы должно быть осуществлено определение весов оценок каждым из методов.
При этом может использоваться метод анализа иерархий.
В целом прямому сравнительному методу определения рыночной величины арендной платы должен быть присвоен существенно больший удельный вес, чем другим методам.
13. Требования к оформлению отчета об определении рыночной величины арендной платы за объект аренды (требования относительно формы изложения (представления пользователю) отчета).
13.1. Общие требования к оформлению отчета
13.1.1. Основным требованием к форме изложения отчета об определении рыночной величины арендной платы за объект аренды (далее- Отчет) является его представление в таком виде, чтобы любой пользователь на основе изложенной в Отчете информации мог самостоятельно воспроизвести весь процесс определения рыночной величины арендной платы за объект аренды. Необходимым условием для этого является удовлетворение Отчета критериям качественности, удобства изложения, унифицированности представления расчетов, лаконичности и достаточности представляемой в Отчете информации.
Пояснения по заполнению вышеприведенной таблицы:
· в случае соответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, дается аналитическое пояснение, раскрывающее это соответствие.
· в случае несоответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, дается аналитическое пояснение, раскрывающее это несоответствие.
Примечание: несоответствие варианта использования хотя бы одному из критериев свидетельствует о том, что данное использование не может считаться наиболее эффективным.
· заполнение столбца 6 необходимо только для вариантов использования объекта недвижимости, если два и более варианта удовлетворяют критериям, указанным в столбцах 3, 4, 5. Для его заполнения необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта для каждого из оставшихся вариантов использования.
13.2.5. Требования к оформлению экспертиз, результаты которых используются для анализа наиболее эффективного использования объекта аренды.
13.2.5.1. Экспертные заключения по результатам проведения экспертиз должны содержать обоснованные, однозначно трактуемые выводы.
13.2.5.2. Экспертные заключения соответствующих специалистов должны быть представлены в форме отдельных документов, содержание которых может иметь значение как при анализе наилучшего использования объекта недвижимости, так и непосредственно использоваться в расчетах рыночной стоимости объекта.
13.2.5.3. Экспертное заключение должно быть подписано и скреплено печатью со стороны, вынесшей заключение организации/специалиста.
13.2.6. Требования к оформлению подходов к определению рыночной величины арендной платы за объект аренды.
13.2.6.1. В отчете необходимо указывать точную ссылку на источник информации о сходных объектах. При использовании информации из журналов должно быть указано наименование журнала, подписной индекс, номер журнала и страница, на которой приведено описание сходного объекта. Во всех случаях должен быть указан контактный телефон.
К Отчету должны быть приложены выкопированные страницы с информацией о сходных объектах.
46.Виды корректировок в оценке недвижимости и последовательность их применения
Элементы сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости.
По группам элементов сравнения производятся корректировки двух видов:
Последовательные (кумулятивные);
Независимые.
Последовательные корректировки (корректируются всякий раз уже откорректированная на предыдущем шаге цена продажи объекта сравнения):
1. Передаваемые права собственности.
2. Условия финансирования (рыночные – это оплата сделки наличными, что характерно для современной России; нормальные – когда финансирует сделку только одна сторона).
3. Условия продажи (мотивация должна быть типичная: отсутствие заинтересованности, соединения, ликвидации и т.п.).
4. Рыночные условия (корректировка на дату продажи, часто в процентах инфляции, учитывающая также рост или снижение цен и изменения законодательства, произошедшие между датами сделки и датой оценки).
Эти поправки делаются на кумулятивной основе, последовательно, строго в данном порядке, поскольку все указанные характеристики взаимосвязаны и оказывают воздействие друг на друга.
Независимые корректировки:
5. Местоположение (имеет решающее значение, особенно для коммерческой недвижимости – ситус, доступ и пр.).
6. Физические характеристики объекта.
7. Экономические характеристики объекта (используется в первую очередь для объектов, приносящих доход, чтобы сравнивать качество, стабильность и риск денежных потоков).
8. Использование объекта (если имеются для объекта оценки некоторые законодательные ограничения в использовании по сравнению с сопоставимым объектом).
9. Наличие дополнительных компонентов стоимости, не относящихся в объекту оценки (используется при корректировке на наличие предметов собственности, включенных в сделку купли-продажи объекта недвижимости, такие как оборудование, мебель, предметы искусства и пр.).
Все пять независимых корректировок можно делать в любом порядке, при этом общая поправка получается суммированием, чаще всего в процентах. Они также называются поправками на независимой основе, так как оценивают корректировочные характеристики независимо одна от другой. Затем проценты (сумма) пересчитываются в денежные единицы, используемые в расчетах этого сегмента рынка недвижимости.
47.Методы расчета коэффициента рекапитализации в доходном подходе к оценке недвижимости
При определении коэффициента капитализации учитывается как сама прибыль, получаемая от эксплуатации объекта недвижимости, так и возмещение основного капитала (рекапитализации), затрачиваемого на приобретение объекта.
Существуют три метода рекапитализации (возмещения инвестированной суммы), т.е. определения второй составляющей (Rof) коэффициента капитализации: метод Ринга, Инвуда и Хоскольда.
1. Прямолинейная рекапитализация (Straight-Line Capital Recovery), или метод Ринга. По Рингу, возврат основной суммы инвестированного капитала происходит ежегодно равными долями, сумма которых равна величине первоначально инвестированного капитала.
Расчет ведут по формуле: RO = YON + YOF = YON + 1/n,
где YON - процент на капитал (ставка дохода на инвестиции, ставка дисконта, процентная ставка); YOF - норма возврата капитала. n – число лет;
Фактор фонда возмещения при прямолинейной рекапитализации определяется путем деления единицы на количество периодов. В предельном случае, когда n→∞, RO = YO, т.е. чем продолжительней период получения доходов, тем меньше составляющая рекапитализации. Экономическая модель – «стареющий» отель.
2. Рекапитализация при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (равномерно-аннуитетная рекапитализация по Инвуду). Коэффициент рекапитализации как составная часть коэффициента капитализации равен фактору фонда возмещения (SFF) при той же процентной ставке, что и по инвестициям. Расчет делают по формуле RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yриск).
Метод Инвуда основывается на следующих допущениях:
1. Ежегодный доход в YO не влияет на основную сумму вложения и, таким образом, может быть потрачен собственником.
2. Ежегодные суммы рекапитализации должны быть реинвестированы под YO годовых с тем, чтобы основная сумма вложения осталась неизменной.
Часть суммарного потока доходов составляет чистый доход, т.е. доход на инвестиции. Другая часть потока доходов обеспечивает возмещение или возврат капитала.
Величина надбавки на рекапитализацию зависит от продолжительности (срока) получения потока доходов n и уровня ставки процента YO. Чем дольше период получения потока доходов, тем меньше коэффициент. В пределе при n, стремящемся к бесконечности, он превращается в ноль, и коэффициент капитализации вырождается в ставку дохода на капитал (RO = YO).
Этот метод рекапитализации можно использовать в условиях России для объектов недвижимости, генерирующих невысокие, но стабильные доходы.
3. Рекапитализация при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента или метод Хоскольда. В некоторых случаях инвестиции являются настолько прибыльными, что возможность реинвестирования их по той же процентной ставке, что и у первоначального вложения, считается маловероятной (например, золотоносное или нефтяное месторождение). Для реинвестируемых средств возможно получение дохода по более низкой, условно безрисковой процентной ставке.
Расчет будет выглядеть следующим образом:
RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yбезриск).
Метод Хоскольда часто используется в инвестиционном анализе.
________________
Полученные тремя методами коэффициенты капитализации по величине различаются. Коэффициент капитализации отражает степень риска вложения инвестиций в определенный объект недвижимости. Поэтому можно сделать вывод о том, что расчеты по рекапитализации более рисковых вложений следует производить по методу Ринга, а менее рисковых – по методу Инвуда.
Частичная рекапитализация. Инвестиции могут терять свою стоимость частично, менее чем на 100%. В этом случае ставка рекапитализации составляет лишь часть от полной ставки, и некоторую часть рекапитализации получают за счет средств, вырученных от перепродажи собственности, а не целиком за счет текущих доходов.
Следует отметить, что выбранный метод рекапитализации, в основе которого происходит изменение структуры доходов, сильно влияет на остаточный доход и на стоимость объекта в целом. Итак, во всех случаях, когда ожидается уменьшение (потеря) капитальной стоимости инвестиций, рекапитализация должна обеспечиваться за счет доходов, так как она не может быть получена из суммы, вырученной от продажи актива.
Примеры таких объектов недвижимости (рекапитализация по методу Ринга): стареющие гостиницы; стареющие жилые дома, офисные и торговые сооружения.
Рекапитализация по методу Инвуда необходима тогда, когда планируется получение стабильных доходов в течение достаточного долгого периода (долгосрочная аренда по фиксированной чистой ставке с правом выкупа объекта недвижимости (опцион) в конце срока аренды по фиксированной цене, меньшей, чем стоимость капитала, вложенного собственником в недвижимость, или самоамортизирующиеся закладные).
Рекапитализация по Хоскольду используется для узкого сегмента рынка недвижимости, где инвестиции приносят сверхприбыль.
5.1. расчет арендной платы затратным подходом
Суть метода, лежащего в основе расчетов обоснованной величины арендной платы на основе рыночной стоимости имущества (в устоявшейся оценочной терминологии метода «рекапитализации»), в общем случае отражает типичную мотивировку собственника объекта и потенциального арендатора:
С позиции собственника: собственник объекта при сдаче его в аренду потребует такой поток арендных доходов, которые обеспечат ему требуемую норму дохода и возврат инвестированного капитала.
С позиции арендатора: арендатору не выгодно выплачивать арендные платежи, в случае, если их капитализация будет превышать рыночную стоимость арендуемого имущество.
Данная модель описывается простой формулой:
V = (CFа – OE) / (Y + SFF), где (*)
V – рыночная стоимость арендуемого имущества,
CFа – денежный поток арендных платежей;
ОЕ – расходы собственника недвижимости,
Y – норма дохода;
SFF – коэффициент фонда возмещения, который рассчитывается по формуле
SFF = Y / {(1+ Y) N – 1}, где
N- оставшийся срок жизни объекта аренды.
Решая приведенные уравнения относительно CFа, имеем формулу для дальнейшего расчета рыночной арендной платы:
CFа = V * R + OE (**)
Для проведения расчетов по описанной методике необходимо определить параметры, стоящие в правой части равенства (**):
1. Рыночная стоимость
была определена в предыдущем разделе Отчета и составила:
4 465 000 рублей.
2. Определение ставки капитализации R.
«Понятие коэффициента капитализации
, используемое применительно к недвижимости, включает доход на капитал
и возврат капитала
.
Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей.» 17
Этот метод определения ставки капитализации делит ее на составные части.
Двумя основными компонентами ставки капитализации являются: норма дохода (Y) и коэффициент фонда возмещения (возврата) капитала.
R = Y + SFF , где
Y - ставка дисконтирования;
SFF – коэффициент фонда возмещения.
Согласно методу кумулятивного построения 18 , ставка дисконтирования (Y) рассчитывается путем сложения всех выявленных рисков и суммирования полученного результата с безрисковой ставкой дохода:
Y = Yo + Р + Л, где:
Y - ставка дисконтирования;
Yo - безрисковая норма прибыли;
Р - надбавка за риск инвестирования;
Л - надбавка за низкую ликвидность.
В данном случае, когда все риски по управлению недвижимостью, фактически, ложатся на арендатора, оценщик при расчете величины арендной платы считает необходимым при расчете Y учитывать только безрисковую ставку, равную величине реальной ставки доходности на данный момент времени.
В случаях, когда все риски по управлению недвижимостью, фактически, ложатся на арендатора,
при расчете величины арендной платы в качестве требуемой нормы дохода берется величина безрисковой нормы доходности.
К активам, которые можно считать безрисковыми, относят активы, удовлетворяющие определенным условиям:
вероятность потери средств, в результате вложений в рассматриваемый актив минимальна;
доходность по данным активам определена и известна заранее;
продолжительность периода обращения финансового инструмента совпадает или близка временным масштабом рассмотрения оцениваемого актива.
В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям и векселям), так как считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банкротства практически исключается).
Таким образом, на сегодняшний день в оценочной практике применяются разнообразные инструменты, которые можно отнести к безрисковым. На дату оценки каждый из вышеперечисленных инструментов имеет следующие ставки:
депозиты Сбербанка РФ и других надежных банков – ставка годовых по рублевым депозитам составляет 6,5%;
западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран) с корректировкой на страновой риск;
государственные ценные бумаги - средневзвешенная доходность по долгосрочным обязательствам на рынке ГКО-ОФЗ от 4,82% до 8,9 % 19 годовых (в зависимости от срока погашения).
| Кривая бескупонной доходности* на 14/02/2011 |
||
Принимаем безрисковую ставку в размере ставки ГКО-ОФЗ –4,82% со сроком погашения через 1 год.
Коэффициент фонда возмещения
Коэффициент фонда возмещения рассчитывается по формуле:
SFF = Y/[(1+Y) N – 1]
Y – ставка дисконтирования
N – остаточный срок службы (зданий)
3. N – остаточный срок службы.
N – остаточный срок службы = Nнорм. – Nдейств.
4. ОЕ – расходы собственника. В данном случае, в соответствии с условиями проекта договора аренды все расходы арендатор оплачивает самостоятельно, поэтому ОЕ не включается в стоимость арендной платы.
Выше были приведены все параметры, необходимые для расчета искомой величины рыночной арендной ставки. Соответствующие расчеты приведены ниже в таблице 40:
Таблица 40
| Параметр | Ед. измерения | Значение |
| Рыночная стоимость недвижимости, V | руб. | 5 900 000 |
| Норма дохода Y | % | 4,82% |
| Оставшийся экономический срок службы N | лет | 30,0 |
| Коэффициент фонда возмещения SFF | % | 1,589799% |
| Коэффициент капитализации, R (Y+SFF) | % | 6,269799% |
| Годовой денежный поток (V*R) | руб. | 279 947 |
| Годовые расходы собственника (OE) | руб. | - |
| Годовая арендная плата CFa (V * R + OE) | руб./год | 279 947 |
| Месячная арендная плата (без учета НДС 18%) | руб./мес. | 23 329 |
Рыночно обоснованная величина арендной платы за использование объекта оценки по состоянию на 14 февраля 2011 г, рассчитанная затратным подходом, составляет (округленно):
23 330 (двадцать три тысячи триста тридцать) рублей в месяц с учетом НДС, без учета эксплуатационных и коммунальных платежей и административно-хозяйственных услуг.
5.2. расчет арендной платы сравнительным подходом
Подход к оценке по сравнимым (сопоставимым) сделкам продажи или аренды по аналогии
– второй из трех основополагающих подходов в теории оценки.
При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется в сравнении с ценой продажи/ аренды аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи/ аренды аналогичных объектов.
Каждая сопоставимая продажа/ аренда сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи/ аренды вносятся поправки (корректировки
), отражающие существенные различия между ними.
Всоответствии с ФСО-1, Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи или аренды по аналогии, то есть, основываясь на информации о сходных сделках или предложениях. Предполагается, что благоразумный арендатор не заплатит за сдаваемый в аренду объект больше, чем сдается в аренду на рынке самый дешевый объект аналогичного качества и полезности. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости (объекты сравнения или объекты-аналоги), которые были недавно проданы (или сданы в аренду), с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга.
При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних сделках с подобными объектами, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.
Сравнительный подход реализуется методом сравнительного анализа договоров аренды
20
(либо предложений к аренде) 21 .
Сравнительный подход может быть реализован в случае наличия достаточного объема информации по сдаче в аренду сооружений, подобных оцениваемому, на рыночных условиях.
Отказ от использования:
Оценщиком была рассмотрена информация, представленная на различных Интернет- сайтах за шесть месяцев предшествующей дате оценки, в результате не было найдено информации о сделках и предложениях по сдаче в аренду объектов сравнения, техническое состояние которых соответствовали бы объекту оценки. Иными словами, в текущем состоянии оцениваемые помещения эксплуатировать нельзя, но сдавать в аренду с условием, что арендатор выполнить капитальный ремонт на условиях, которые лежат вне задач данной оценки, соответственно о рыночной арендной ставке здесь речь не может идти.
С учетом всего вышесказанного сравнительный подход, предполагающий использование «рыночных» данных о сделках аренды объектов, близких по своим характеристикам к оцениваемым объектам, не может быть применен.
5.3 расчет арендной платы доходный ПОДХОД
В соответствии с ФСО-1, Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Доходный подход, основанный на принципе ожидания, отражает позицию благоразумного арендатора, который не будет платить арендную плату за определенный срок пользования и владения объектом недвижимости больше, чем доход для его бизнеса, который как ожидается будет приносить в течение этого срока данное право аренды. Подход может показать верхнюю границу арендной платы, которая может быть уплачена без чрезмерного ущерба для бизнеса арендатора.
Подход отражает точку зрения арендатора, который определяет предельно допустимую величину ставки арендной платы, опираясь на свои представления о допустимой величине части ожидаемых им предпринимательских доходов, которую он считал бы возможным отдавать за пользование и владение арендуемым помещением для извлечения этих доходов.
Оценщику следует распределить доход от бизнеса типичного арендатора между всеми видами факторов производства, вычленяя сумму, «генерируемую» недвижимостью, т.е. определяя «добавочную продуктивность» земли и улучшений по остаточному принципу. Эта сумма («добавочная продуктивность») и будет определять величину рыночной арендной платы типичного арендатора за пользование и владение объектом недвижимости в течение соответствующего периода.
В наибольшей степени данный подход применим при оценке арендной платы за торговые объекты.
Для прочих объектов ввиду значительной погрешности расчетов результаты по данному подходу могут быть недостоверными.
В любом случае, механизм реализации подхода должен удовлетворять требованиям, предъявляемым к отчетам об оценке бизнеса (в части реализации доходного подхода), для чего оценщик должен иметь достаточную информационную основу.
Отказ от использования:
В наибольшей степени данный подход применим при оценке арендной платы за торговые объекты. Для прочих объектов, ввиду значительной погрешности расчетов, результаты по данному подходу являются недостоверными, поэтому в данной оценке доходный подход не применялся.
В таких обстоятельствах доходный подход не может быть применен.
В наибольшей степени данный подход применим при оценке арендной платы за торговые объекты. Для прочих объектов, ввиду значительной погрешности расчетов, результаты по данному подходу являются недостоверными, поэтому в данной оценке доходный подход не применялся.
5.4. ВЫВОД итоговой величины арендной платы
Проанализировав различные подходы к оценке рыночно обоснованной арендной платы на предмет их применения,
оценщик применил лишь затратный подход.
Так как в данном отчете оценщик рассчитал рыночнообоснованную арендную плату в рамках только одного подхода, то согласование итоговой величины рыночнообоснованной арендной платы не требуется.
Рыночно обоснованная величина арендной платы за использование объекта оценки по состоянию на 14 февраля 2011 г составляет:
23 330 (двадцать три тысячи триста тридцать)рублей в месяц, с учетом НДС, без учета эксплуатационных и коммунальных платежей и административно-хозяйственных услуг.
Примечание: Согласно статье 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.98 № 135-ФЗ:
«Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации …, в том числе:
- при определении стоимости объектов оценки… в целях их … передачи в аренду
».
Таким образом, в рамках поставленной перед оценщиком задачи, он должен для соблюдения требования законодательства провести оценку рыночной стоимости объекта, который передается в аренду.
Поскольку земля, наряду с иным недвижимым имуществом может рассматриваться собственником как некий источник дохода,это значит, что его возможные намерения относительно сдачи земельного участка в аренду не лишены здравого смысла. При этом собственник логично задается вопросом, а по какой же ставке арендной платы он может сдать свой земельный участок в аренду, при этом не продешевив, и установив плату на таком уровне, чтобы участоквызвал интерес у потенциального арендатора.
К сожалению, в этом случае довольно сложно сходу определиться относительно возможной арендной ставки, поскольку в отличие от рынка, к примеру, жилой недвижимости, рынок аренды земельных участков в России не предполагает наличия массового количества объявлений о земельных участках, сдающихся в аренду. В связи с этим, сориентироваться на основании аналогичных участков практически невозможно.
В подобной ситуации (а также в законодательно закрепленных случаях)у собственника возникает необходимость в том, чтобы прибегнуть к консалтинговым услугам оценщика , таким образом передав все хлопоты по определению величины арендной ставки профессионалу.
Но рынок все же для всех один, и оценщик также сталкивается с проблемой отсутствия необходимого количества рыночной информации об аренде для осуществления расчетов.
Именно в этой связи, методики доходного подхода становятся основным инструментом, позволяющим определить величину арендной ставки. Исходя из концепции метода капитализации в доходном подходе, рыночная стоимость земельного участка определяется при делении величины чистого операционного дохода на ставку капитализациидля земельного участка. При этом величина чистого операционного дохода есть ни что иное как годовая величина поступлений от доходного использования земельного участка- его сдачи в аренду. Нетрудно догадаться, что меняя местами компоненты формулы, можно, зная рыночную стоимость земельного участка и ставку капитализации для него определить величину годового дохода за весь участок.А, поделив эту величину на площадь земельного участка - вывести ставку арендной платы. Именно этот подход и получил название метода рекапитализации в профессиональной среде.
Данный метод, может быть применим не только в рамках оценки земельных участков , для которых необходимо определить величину арендной ставки и при этом отсутствует рынок аренды. Он также довольно распространен при определении арендной ставки для различной недвижимости, расположенной в отдаленных от мегаполисов местности. А поскольку таких территорий в России немало, актуальность подобного способа определения арендной ставки трудно поставить под сомнение.
Несомненно, нельзя говорить о том, что его простота может быть ассоциирована с его универсальностью. На практике, существуют некоторые подводные камни в части реализации подобного метода при оценке различного рода недвижимости. Но этот вопрос требует отдельного внимания и проработки.
