Инвестиции в улицы: как купить помещение стрит-ритейла и не прогореть. Что такое стрит-ритейл Распределение запросов арендаторов по сегментам

Факторы, влияющие на развитие стрит-ритейла, вполне закономерно повлияли и на структуру спроса в данном сегменте рынка. Общий экономический спад и конкуренция более доступных ценовых предложений торговых центров, с одной стороны, и мобильность мелкого и среднего бизнеса, готового воспользоваться представившимся шансом, с другой, изменили структуру спроса на стрит-ритейл.

1. Street retail - снижение спроса со стороны сегмента «премиум»

Снижение доходов населения и сложности с оплатой аренды огромных площадей частично вытеснили магазины, торгующие предметами «премиум-класса», с центральных улиц столицы. Кто-то «переселился» в торговые центры, кто-то и вовсе свернул торговлю «до лучших времен».

Сокращение занятых площадей произошло в основном за счет монобрендовых бутиков одежды, обуви и предметов роскоши, дорогостоящих «авторских» ресторанов, филиалов банков. В общем, потребителям стало массово не до предметов роскоши, поэтому шикарные магазины предсказуемо опустели и, как следствие, утратили возможность оплачивать высокую аренду в центре.

Неуступчивость хозяев площадей стрит-ритейла в противовес «договороспособности» владельцев торговых центров «добила» очень многих игроков данного сегмента, что и привело к росту вакантных торговых площадей на центральных улицах. Надолго ли? И есть ли для стрит-ритейла альтернатива брендовым магазинам, уже ставшим привычной частью пейзажа центральных улиц столиц и мегаполисов? Тут нужно учитывать еще одну тенденцию.

2. Street retail - расширение торговли товарами массового спроса

Товары массового спроса в кризис покупают, в любом случае, интенсивнее, нежели предметы роскоши, поэтому меняется и структура спроса на стрит-ритейл. Так, в Москве резко вырос спрос на торговые площади такого типа со стороны продуктовых магазинов, кафе и ресторанов средней ценовой категории, магазинов электроники аптек и тех видов бизнеса, которые условно можно отнести к «сервису».

Как уверяют эксперты рынка, сегодня растет спрос именно со стороны «средних» продуктовых магазинов, хотя раньше лидерами спроса были супермаркеты. Еще один тренд - спрос среди торгующих продовольствием обогнал запросы на стрит-ритейл предприятий общественного питания. Подсчитано, что к концу 2014 года доля спроса со стороны продуктовых магазинов составила 45 процентов от общего спроса на стрит-ритейл.

В этом смысле стрит-ритейл спальных районов спит (простите за тавтологию!) более спокойно нежели, чем в центре. И, как уже говорилось выше, активно пользуется возможностью расшириться «в центр», когда уставшие нести убытки из-за пустующих площадей хозяева пойдут на уступки и снизят арендные ставки.

В целом же, по мнению экспертов, в ближайшее время сохранится тенденция превышения предложений в области стрит-ритейла над спросом, фиксация арендных ставок в рублях и сохранение достаточно большого числа вакантных торговых площадей. Принципиальных изменений можно ожидать лишь с изменением экономической ситуации и выходом из этой полосы кризиса. Тогда, быть может, брендовые бутики и дорогие рестораны захотят вернуться в центр. Только всем ли хватит места, если средний бизнес за это время «раскрутится» — это вопрос!

Аналитики компании Colliers International по итогам 2017 года провели исследование рынка торговых площадей на центральных торговых улицах Москвы.

За год уровень вакантных площадей на центральных торговых улицах Москвы снизился на 1,9 п.п.: с 9% в конце 2016 года до 7,1% к концу 2017 года. Так, доля пустующих стрит-ритейл помещений на Садовом кольце за год сократилась с 12,1% до 10,9%, на Патриарших прудах - с 7,2% до 6,5%. Максимальное снижение вакантности по итогам года показали центральные и пешеходные улицы - на 2,9 п.п., до 6,5%, и 2,3 п.п., до 4,3%, соответственно.

При этом на Бульварном кольце столицы вакантность, наоборот, возросла, поскольку спрос еще не успел восстановиться после строительных работ. В четвертом квартале 2017 года уровень вакантных площадей здесь составил 8,4% помещений стрит-ритейла против 7,7% в октябре-декабре прошлого года. Общий рост вакантности Бульварного кольца произошел преимущественно за счет Гоголевского, Никитского, Покровского и Рождественского бульваров, где количество пустующих помещений увеличилось в среднем на 5 п. п.

Динамика вакантности стрит-ритейл помещений в Москве в 2016-2017 годах

Основным драйвером оживления рынка стали операторы общепита, на которые пришлось около 34% всех поглощенных свободных площадей за год. Это привело к росту доли общепита в структуре занимаемых площадей по всем типам центральных коридоров. Так, на пешеходных улицах доля общепита увеличилась с 40% в 2016 году до 46% в 2017 году, в районе Патриарших прудов - с 29% до 35% за аналогичный период.

Следующими по активности ритейлерами в 2017 году стали представители категории «красота и здоровье» (аптеки, косметика и парфюмерия, салоны красоты, медицинские клиники) и продуктовые ритейлеры, на которые пришлось 14% и 10% всех поглощенных площадей соответственно. В целом за год по Москве около 11% всех помещений сменили своих арендаторов, причем в основном на смену приходили арендаторы с аналогичным торговым профилем. К примеру, в 70% случаев на месте оператора общепита открывалась новая точка общественного питания, и почти в 100% случаев в помещении аптеки вновь открывалась аптека.

Среди заведений общественного питания, занявших пустующие прежде помещения на центральных улицах Москвы, можно отметить ресторан Bro & N Pizzeria на Малой Бронной, Ladurée на Никольской, Butcher’s Pie и Steak it Easy на Новом Арбате, «Хлеб Насущный» на Сретенке и др. Среди продуктовых ритейлеров очень активны были «Вкусвилл», «Азбука Вкуса» с форматом «AB Daily», а также Allfoods и «Город Сад», открывший магазин на Остоженке и готовящий открытие в районе Цветного бульвара. Также в 2017 году состоялись открытия международными брендами своих первых магазинов в формате стрит-ритейл, среди которых Aquazzura на Петровке, магазины Huawei и Xiaomi на Тверской, Palais des Thés на Покровке и др.

Ставки аренды на ряде центральных торговых коридоров и пешеходных улиц претерпели существенные изменения по сравнению с концом 2016 года. Так, в Столешниковом переулке и на Петровке рост нижней границы диапазона составил более 60%, а на Кузнецком мосту, Мясницкой и Новом Арбате - в районе 30-40%. Такой рост связан, прежде всего, с тем, что за последний квартал на этих улицах были экспонированы дорогостоящие помещения, ранее не представленные на рынке. С другой стороны, сокращение качественного предложения также толкает ставки в сторону повышения.

Диапазоны ставок аренды на торговые помещения в Москве (в рублях)

На Садовом кольце Москвы по итогам 2017 года наблюдается снижение доли свободных street-retail площадей до 10,9% по сравнению с периодом проведения строительных работ в рамках программы «Моя улица», когда вакантность достигла 13,5%, и даже по сравнению с 12,1% в конце 2016 года. При этом разные отрезки магистрали отличаются разной проходимостью и привлекательностью для ритейла, а значит и разным уровнем вакантности. Так, наибольшая вакантность в 2017 году наблюдается на Садовой-Черногрязской и Садовой-Каретной улицах, где доля свободных помещений составляет 28% и 26% соответственно. Несмотря на то, что данные участки отличались высокой вакантностью и до реконструкции (23% и 22% соответственно), эффект роста свободных площадей в результате программы все же ощущается. Общее снижение вакантности Садового кольца произошло за счет роста активности на улицах Земляной Вал и Валовая.

С точки зрения заполнения пустующих площадей наиболее активный интерес к Садовому кольцу проявляли операторы категории красота и здоровье, общепита и продуктовые ритейлеры: на них пришлось 23%, 18% и 17% поглощенных свободных площадей соответственно. Также очень характерным явлением для Садового кольца была активность представителей сферы услуг (туризм, нотариальные конторы, сервисные центры), а также винотек, алкогольных и хозяйственных магазинов. При этом в 2017 г. на Садовом кольце почти не открывались магазины одежды и обуви, что весьма характерно для текущих рыночных условий.

Обзор подготовлен компанией Colliers International

Реконструкция улиц стала серьезным испытанием для рынка стрит-ретейла

За последний год на столичном рынке стрит-ретейла все изменения связаны с действиями властей по переустройству городской среды. У ретейлеров, работающих на реконструируемых улицах, снижаются обороты. Соответственно, падает и спрос на эту недвижимость. В то же время на городских артериях, которые уже прошли через трудности благоустройства, повышается пешеходный трафик, что делает их более привлекательными для участников рынка.

По оценкам аналитиков консалтинговой компании "Магазин Магазинов", за прошлый год вакантность в стрит-ретейле сократилась на два процента и составила семь процентов. И одним из факторов, повлиявших на увеличение заполняемости основных торговых коридоров столицы, стала именно городская программа по переустройству городской среды. К примеру, на Мясницкой после двух этапов реконструкции доля пустующих помещений сократилась с девяти до двух процентов, на Тверской - с пятнадцати процентов до десяти.

В прошлом году в Москве благоустроили порядка 60 улиц. В план на текущий год включили больше 50 магистралей, в том числе за пределами Садового кольца. Эксперты признают: с точки зрения самочувствия участников рынка стрит-ретейла у этой работы есть как плюсы, так и минусы. Так, в некоторых зонах, где арендаторы были ориентированы в том числе на автомобилистов, из-за полного запрета на парковки снижается спрос на помещения. Яркий пример - Кутузовский и Ленинградский проспекты, где общепит больше не желает размещать свои точки, и арендные ставки падают.

С другой стороны, парковки появляются на тех улицах, где их раньше не было. При этом формируются новые пешеходные зоны, на реконструируемых улицах наблюдается рост пешеходного трафика до 20 процентов, на рынок приходят новые заведения общепита и магазины с уникальными концепциями и форматами. Кроме того, собственники помещений, рядом с которыми все еще продолжаются ремонтные работы, готовы идти на уступки. Они соглашаются брать арендную плату в виде процента от товарооборота или предоставляют до 25 процентов дисконта.

Что касается наиболее популярных сегментов рынка, в основном речь идет о кафе, ресторанах и продуктовых торговых точках.

На эти направления приходится 55 процентов от всего объема запросов на подбор помещений, - делится информацией руководитель направления стрит-ритейла в компании "Магазин Магазинов" Марина Маркова . - Наметилась тенденция восстановления интереса со стороны сегментов одежды-обуви, аксессуаров, косметики и сферы услуг - на эти запросы приходится 19 процентов. Запросы банков в течение длительного времени сокращались в результате отзыва лицензий и перехода к интернет-обслуживанию. Однако сегодня этот сектор рынка демонстрирует стабильный спрос на уровне двух процентов, и данная ситуация, скорее всего, не будет меняться в ближайшее время.

Если говорить о предложении на рынке столичного стрит-ретейла, наблюдать появление значительного количества новых вакантных объектов недвижимости пока не приходится.

В основном рост предложений относится к офисным помещениям и помещениям свободного назначения, - развивает тему аналитик отдела исследований рынка CBRE Магомед Ахкуев. - Что касается продажи торговых объектов недвижимости, то речь, как правило, идет о помещениях с уже имеющимися арендаторами, маркетируемых как готовый бизнес.

В регионах, где идет реконструкция городских улиц, арендаторы тоже констатируют снижение оборотов. Так, городские территории активно благоустраивают в Калининграде, который готовится принять в следующем году часть матчей чемпионата мира по футболу. Однако здесь владельцы недвижимости, в отличие от московских коллег, на уступки идти не готовы. Особенно если речь идет о крайне востребованных небольших помещениях, чьи витрины выходят на центральные улицы города.

Рядом с нашей торговой точкой практически месяц меняли тротуар, улицу закрыли для прохода пешеходов, - рассказывает владелец калининградского салона авторских работ Денис Потешкин. - Поток посетителей упал вполовину. Но говорить о скидках по арендной плате смысла не было. Во-первых, срок реконструкции был не таким уж и длительным, во-вторых, спрос на место с хорошей проходимостью в центре города очень велик. Арендодатель пошел на уступки в конце 2014 года, когда евро достиг ста рублей. Наша компания платит аренду в евро, и мы зафиксировали курс на уровне в 51 рубль. Однако в тот момент практически все арендаторы готовы были либо платить по фиксированному курсу, либо съезжать и закрываться. Сейчас ситуация изменилась.

Основными игроками рынка выступают предприятия сферы общепита - рестораны, кофейни и пекарни, заведения фаст-фуда, стрит-фуда и бургерные. На протяжении минувшего года новые точки активно открывали ресторанные группы ItalyGroup, Delmar, ReCaGroup, GinzaProject, KFC, Burger King, Буше и «Север Метрополь». В четвертом квартале заработали новые точки Cofix и «Кофейня №1» на Садовой улице, «Каха бар» и Black books bar на улице Рубинштейна, «#Farш» и «Шикари» на Невском проспекте.

На втором месте по сделкам аренды - продуктовые сети: X5 Retail Group, «Дикси», «Магнит», «Нетто», АВ Daily, «Фермерские продукты», а также различные магазины здорового питания.

На рынке стрит-ритейла выросло количество московских, региональных и иностранных операторов - преимущественно среди рестораторов и в сфере fashion-индустрии (например, открылся Unique Fabric на Каменноостровском пр., а La Perla на Невском пр.). Часть ритейлеров продолжили обновлять свои давно работающие заведения и магазины.

Респектабельных операторов fashion интересовали в первую очередь объекты на Старо-Невском проспекте, который уже закрепил за собой позицию бутиковой зоны. В то время как на Большой Конюшенной улице открылся только флагманский магазин Fabiana Fillipi, на Старо-Невский пришли несколько ювелирных салонов, флагманский магазин LENA, бутики Wolford, Lise Charmel, Escada, Dior и Bulgary.

Среди закрытых объектов лидирует сектор услуг: если в январе-марте на этот сегмент пришлось 3% закрытий, оценивают консультанты JLL, то в четвертом квартале - уже 18%. В их числе преобладают финансовые организации. За три последних года количество отделений банков на основных торговых улицах уменьшалось ежегодно на 5-7%.

В 2017-м срок экспозиции наиболее ликвидных объектов в сфере стрит-ритейла не превышал двух месяцев и, зачастую, встройка сдавалась еще до момента окончания договора у прежнего арендатора. Торговые коридоры, в которых происходил наиболее существенный рост или снижение доли свободных помещений, лидируют и по ротации - это Старо-Невский и Владимирский проспекты, а также 6-7 линии Васильевского острова (данные JLL). Наибольший объем предложения по аренде помещений сохраняется в новостройках на границах Петербурга и Ленобласти.

Большая часть заключаемых договоров аренды - долгосрочные, на период от трех до десяти лет, что обусловлено лицензируемой деятельностью многих предпринимателей. Арендодатели снова вернулись к индексации ежегодной ставки аренды (в предыдущие два года это условие применялось нечасто).

Средние ставки на Невском проспекте остаются в границах 6000 - 15 000 руб./кв.м в месяц. Доля вакансий на главной магистрали города в среднем не превышала 2,5-3%.

Срок окупаемости в сделках по наиболее качественным помещениям вырос до 11-12,5 лет. Большинство таких объектов смогли найти покупателя не более чем за четыре месяца с начала экспозиции. Спрос значительно превысил предложение, отмечают в А2 Retail. Бюджеты покупателей могли варьироваться от 20 млн до 200 млн рублей, и некоторые инвесторы приобретали за раз несколько активов. Непосредственно на Невском проспекте на продажу за год было выставлено около десятка ликвидных помещений. Цены, обозначенные продавцами, находились в диапазоне 630 000 - 2 млн руб./кв.м. Несмотря на это половина продаваемых объектов сменила своих владельцев, однако окупаемость недвижимости достигла уже 17 лет.

Ставки аренды и цены продажи на рынке стрит-ритейла Петербурга за 2017 г.

По данным А2 Retail

Ротация арендаторов на основных торговых улицах Петербурга в 2017 г.

По данным JLL

Доля свободных помещений на основных торговых улицах Петербурга

По данным JLL

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Ольга Аткачис , генеральный директор компании А2 Retail:

Для рынка стрит-ритейла в первом полугодии 2017-го была характерна неспешность, однако уже во втором полугодии сделок стало больше. Усилилась и конкуренция между арендаторами за интересные помещения. Ротация в таких торговых коридорах как Невский и Московский проспекты незначительна, поскольку они заняты арендаторами с долгосрочными контрактами. Безусловно, в «спальных» районах предложение обширнее, чем в историческом центре, но в первую очередь арендаторов интересуют угловые помещения - с витринами и со свободной планировкой.

По итогам двух прошлых лет можно сделать вывод, что стоимость аренды росла неравномерно. По отдельным, наиболее востребованным площадям, средний рост ставок достиг 15-20%, в то время как по другим не превышал 5-10%. Инвестиционный спрос на покупку помещений сохраняется. Часть инвесторов по-прежнему готова покупать встройку только с минимальным сроком окупаемости - не более 6-7 лет. Однако подобные предложения единичны и, как правило, вызваны финансовыми сложностями у продавцов или проблемами с документами по объектам. В целом же большинство сделок сейчас совершается в пределах десятилетней окупаемости.

Судя по всему, новое полугодие будет не менее активным, чем последние месяцы 2017-го. Конкуренция за качественные помещения обострилась, многие клиенты рассчитывают подписать договоры аренды не позднее марта, чтобы успеть открыться по новому адресу до начала Чемпионата мира по футболу. В связи с этим сроки оформления сделок сейчас не превышают трех месяцев.

Владислав Фадеев , руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:

Стрит-ритейл остается одним из наиболее активных сегментов коммерческой недвижимости города. Причем количество открытых объектов по итогам года оказалось даже на 3% больше, чем закрытых. Избытка помещений нет, текущая доля свободной встройки на основных торговых улицах составляет в среднем 6,7%. Такой же показатель был характерен и для конца 2016-го, что показывает сбалансированность рынка. Так, к концу 2017-го доля свободных помещений на Старо-Невском проспекте снизилась до 3,9% (это минимальное значение для данного торгового коридора за последние три года). В лидеры по темпам заполнения вышел и Владимирский проспект, где год назад пустовало 5,9% помещений, а в минувшем декабре только 1,4%. Там, например, открылись «Икорный бар», Xiaomi и Marchelas. В то же время самое значительное увеличение вакантности (на 5,5 п.п.) наблюдалось на 6-7-й линиях В.О.: в первую очередь за счет закрытия микрофинансовых организаций и точек общепита в непосредственной близости от ст. метро «Василеостровская». В результате доля свободных помещений здесь достигла максимального уровня среди ключевых торговых коридоров - 11,9%.

Ситуация на основной части Невского проспекта остается неизменной по таким основным показателям как уровень арендных ставок (7500 - 13 000 руб./кв.м в месяц), ротация арендаторов (7,6% за квартал) и доля вакантных площадей (4,0%). В структуре арендаторов доминирует доля общепита - 37%.

Небольшой рост арендных ставок характерен для Старо-Невского проспекта, Садовой улицы и улицы Рубинштейна; некоторое снижение ценников - на Большом проспекте П.С., 6-7 линиях В.О. и Большой Конюшенной улице, где все наиболее привлекательные и дорогие помещения уже просто заняты.

Безусловно, инвестиционный спрос к встройке сохраняется, однако разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей остается достаточно большим. Это сдерживает количество инвестиционных сделок на рынке. Стоимость продажи в среднем начинается от 100 000 руб./кв.м. Максимальный ценник - 1,5 млн рублей за «квадрат» в центре Петербурга.

Ирина Царькова , заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:

В 2017 году произошло заметное повышение активности fashion-операторов. За прошедший год на петербургский рынок вышло 16 новых международных и федеральных fashion-брендов в формате стрит-ритейла (в то время как годом раньше - только пять). Подавляющее большинство новых для Петербурга ритейлеров открывали магазины высокой ценовой категории. Например, состоялись премьеры бутиков Salvatore Ferragamo, Herno, Fabiana Filippi, Peserico, Lorena Antoniazzi и др. Помимо традиционной экспансии итальянских ритейлеров активность проявляли российские фирмы: на петербургский рынок вышли бренды меховой одежды Gutseriev&Maximova, свадебный салон «Мэри Трюфель», ювелирные дома «РИНГО» и Yana. Повышение активности премиальных брендов связано с целым рядом факторов. За время кризиса цены на одежду, обувь и аксессуары этого сегмента практически сравнялись с ценниками за границей, что способствует более частым покупкам в России. Кроме того, развитию ритейлеров способствует растущий спрос со стороны китайских туристов, которые ориентированы на бренды высокого ценового сегмента.

Марина Пузанова , руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg:

Рынок в целом очень живой. Высокий объем открытий, приток новых брендов, ранее не представленных в городе, поспособствовали росту арендных ставок по всем торговым коридорам, особенно в локациях с оживленным трафиком. Например, стоимость аренды на Московском проспекте подросла на 19%, на Лиговском - на 17%. А на ул. Рубинштейна в связи с высоким спросом - на 25%. Традиционно активны продуктовые ритейлеры, но им все сложнее найти подходящие помещения. Новые жилые комплексы, конечно, интересны продуктовикам, но, к сожалению, несмотря на достаточный объем коммерческих помещений, они не всегда соответствуют требованиям операторов по конфигурации: зачастую нет возможности объединения, зон разгрузки и т.д. Общепит также был активен, сети порадовали новыми форматами. Так, кондитерская сеть «Буше» стала развивать небольшие булочные «Теплого хлеба и под одеяло» в формате у дома. Компания «Росинтер ресторантс холдинг» («Планета Суши», IL Patio) вывела на рынок Петербурга первый паназиатский ресторан «Шикари». Во второй половине года Аркадий Новиков открыл сразу два заведения - демократичный «Фарш» и большеформатную «Сыроварню».

Елена Вишнякова , руководитель направления торговой недвижимости Rusland SP:

Рынок практически оправился от потрясений. Время повальных скидок на аренду качественных помещений в стрит-ритейле уже в прошлом. Арендаторы не могут как раньше диктовать свои условия собственникам. По итогам года мы отмечаем рост стоимости аренды в успешных локациях в пределах 20%. Лидерами по объемам сделок стали операторы общепита и продуктовые сети. Активно заходят в Петербург новые операторы: ресторанный холдинг Novikov Group, алкомаркеты «Красное&Белое», бургерные BB&Burgers, винотека SimpleWine, мебельная фабрика «Стильные кухни», магазины постоянных распродаж «Галамарт», рестораны «Шикари», кондитерская «Аленка», израильские кофейни Cofix, магазины домашнего текстиля COZY HOME, магазины спортивной одежды Under Armour, товары для дома MODI, стрит-фуд кафе «ДвижОк» и другие.

В последние годы московские власти активно взялись за облик города : реконструируют улицы, городские парки, промзоны. В 2015 году было благоустроено 47 улиц, а в 2016 - 59, а в 2017 установлен план на более чем 50 улиц, в том числе за Садовым кольцом.

В 2016 году прошло две волны массового сноса самостроя - в феврале, когда было снесено 103 объекта объекта общей площадью около 50 тыс. кв. м, и в августе, когда было ликвидировано 107 объектов площадью более 30 тыс. кв. м.

Минусы:

Нарушение эффективной работы торговых профилей при планировании некоторых территорий; например, в проекте одной из пешеходных зон на Новом Арбате между зданием, в котором расположены рестораны, и зоной, где будут находиться их веранды, расположен проход для пешеходов;

Потеря привлекательности улиц для арендаторов на период реконструкции (например, на сегодня не готовы идти на Сретенский бульвар или просят арендные каникулы в связи с предстоящей реконструкцией);

Расположение ярмарок поблизости с магазинами люксовых и премиальных брендов, которое отпугивает посетителей этих магазинов;

Полный запрет парковки в некоторых зонах, арендаторы которых ориентированы в том числе на автомобилистов; например, Кутузовский и Ленинградский проспект стоят полупустые, и цены на них упали, потому что с тех пор, как с них убрали парковки, общепит не хочет там размещаться;

Недостаточная парковочная инфраструктура в окружении парковых зон, пользующихся популярностью для семейного отдыха.

Плюсы:

Создание комфортной городской среды: Москва станет «местом, пригодным для жизни», как говорится на официальном сайте мэра и правительства Москвы;

Рост пешеходного трафика до 20% и, как следствие, рост товарооборота ритейлеров;

Возвращение на стрит непродовольственных профилей: товаров для дома, косметики, услуг и др.

Появление новых заведений общепита и магазинов с уникальными концепциями и форматами;

Формирование новых торговых зон, которые имеют синергетический эффект (например, Патриаршие пруды, как зона баров и кафе);

Развитие развлекательной составляющей: появление все большего количества event-площадок, ярмарок (напротив ГУМа, на Кузнецком мосту, на Никольской улице);

При запрете парковок на одних улицах, они появились на других (так, на Мясницкой и Пятницкой улицах парковок не было, а теперь появились парковочные карманы).

Важно:

Нельзя поменять облик города без временных неудобств. На период реконструкции сложности неизбежны, но зато интерес арендаторов к уже реконструированным улицам есть, и он стабильный. При этом на реконструируемых улицах собственники готовы рассматривать процент от оборота в качестве арендных платежей или до 25% дисконта от арендных договоренностей.

В результате ликвидации самостроя в 2 этапа было снесено около 80 тыс. кв. м ликвидных площадей, что сопоставимо с первой очередью «Метрополиса». Несмотря на то, что собственники павильонов понесли убытки и произошло перераспределение спроса на помещения, это событие осталось почти незаметным для рынка.

Возможно, что вслед за изменением улиц изменится состав арендаторов на них в соответствии со своими требованиями к размещению.

Вакантность в стрит-ритейле Москвы сокращается последние 2 года

Уровень вакантных помещений* в стрит-ритейл, в процентах

* Примечание: указан средний уровень вакантных помещений по торговым коридорам Москвы в пределах Садового кольца.

Вакантность в стрит-ритейле сократилась на 2% за 2016 год и составила 7%. Увеличить заполняемость основным торговым коридорам столицы помогла в том числе городская программа по реконструкции улиц. Так, на Мясницкой улице вакантность сократилась с 9% в 1 квартале 2015 года до 2% после двух этапов реконструкции, а на Тверской - с 15% до 10%. По большинству остальных основных торговых коридоров вакантность колебалась на несколько процентов в большую или меньшую сторону.

Основной спрос на помещения в стрит-ритейле по-прежнему формируют общепит и продовольственная розница

Распределение запросов арендаторов по сегментам

Марина Маркова, Руководитель направления Street retail компании «Магазин Магазинов» о том, как распределились запросы на помещения:

«Сегодня наиболее популярными запросами арендаторов на рынке основных торговых коридоров являются кафе, рестораны и продукты питания. Они составляют 55% от общего объема спроса.

В этом году наметилась тенденция восстановления интереса со стороны сегментов одежда-обувь, аксессуаров, косметики и сферы услуг - на эти запросы приходится 19% от общего объема запросов на подбор помещений. Это связано с постепенным насыщением рынка ТЦ и позитивными ожиданиями розничных сетей от стрит-ритейла. Но говорить о том, что это кардинально изменит расстановку сил на рынке, в настоящий момент не приходится.

Что касается банков, их запросы в течение длительного времени сокращались в результате отзыва лицензий и перехода к интернет-обслуживанию. Однако, сегодня этот сектор рынка демонстрирует стабильный спрос на уровне 2%, и данная ситуация, скорее всего, не будет меняться в ближайшее время».

Стрит-ритейл:
потребители стали тщательнее планировать свои покупки

​

Стрит-ритейл:
тенденции-2015, перешедшие в тенденции-2016

1. Fashion-ритейл преобладает в ТЦ. Многие ритейлеры не могут позволить себе помещения в стрит-ритейле по текущим ценам с учетом платежеспособности населения, и отказываются от помещений (например Zara покинула Тверскую улицу). При этом не следует думать, что fashion-операторы уходят с улиц: на хорошие объекты в центре спрос имеет место и по высокой цене, т.к. их предложение ограничено. Также некоторые ритейлеры стали чаще использовать временный pop-up формат (так, H&M открывал pop-up магазин на территории комплекса «Лужники» в июле, Uniqlo - на Большой Дмитровке в октябре).

2. Начиная с прошлого года, продолжает развиваться практика, когда арендная плата имеет и фиксированную часть, и часть, которая рассчитывается как процент от товарооборота. В этом году собственники чаще готовы обсуждать это условие, чем в прошлом. Оно выгодно и арендаторам (как сокращение расходов на аренду в случае, если товарооборот окажется низким), и собственникам (как защита от девальвации, когда при обесценивании денег растет товарооборот и, соответственно, арендная плата). Однако, такие случаи пока очень редки.

3. Развитие мини-маркетов и эко-маркетов. Начиная с 2015 года, активно развиваются мини-маркеты («Биостория»), эко-маркеты («АВ Маркет») и фреш-маркеты (рынки, внедренные в концепции ТЦ, например в торговых центрах «МЕГА»). Также в этом году прошла еще одна реконцепция рынка: вслед за Даниловским был переформатирован Усачевский рынок в Хамовниках.

4. Ярмарки продолжают набирать популярность. Но оцениваются они по-разному: с одной стороны, они привлекают людей, а с другой, положение ритейлеров ухудшается: например, арендаторы на Кузнецком мосту жалуются, что их витрины оказываются закрытыми от прохожих, а люди, пришедшие на ярмарку, как правило, идут именно на ярмарку, а не к ним. Возможно, некоторые российские арендаторы относятся к ярмаркам негативно, потому что просто не привыкли к ним и никогда не сталкивались с ними напротив своих магазинов. И через несколько лет будут воспринимать их нейтрально или даже позитивно. Например, в многих городах Европы ярмарки проводятся постоянно, и их принимают как само собой разумеющееся.

5. В этом году активно развиваться стали русские дизайнеры: если раньше они были главным образом в ТЦ, то сейчас готовы открывать pop-up сторы в стрит-ритейл.

Коммерческие условия: ставки аренды не изменились

Стоимость помещений* по основным торговым коридорам Москвы

Диапазоны средней стоимости помещений по профилям не изменились

Диапазон средней стоимости помещений* в основных торговых коридорах Москвы

*Указаны диапазоны средней стоимости аренды помещений стрит-ритейл площадью 150-200 кв.м, расположенных на первой линии домов, в пределах Третьего транспортного кольца Москвы, за 1 месяц, с учетом НДС, по состоянию на конец декабря 2016 года.